次债阴影下的美国之四:房地产会是一只不死鸟吗?
高清海 2008-03-18
 

过去五年整个美国的房地产业蓬勃发展是全国性的,但从直观的感觉看,纽约、华盛顿、迈阿密、洛杉矶、拉斯维加斯每一个城市的新房建设,呈现出的面貌仍然有所不同。

 

例如从纽约机场到市中心的路上看到的房子,多数属于旧房,没有看到大片开发的新住宅群,华盛顿西北部的高档住宅则明显多些,迈阿密的旅游性房产较多,拉斯维加斯就像建设中的北京,而洛杉矶的东部依靠落基山脉新建的住宅群,动辄成百上千户密密麻麻挤在一起,感觉则像社会主义的新农村。

 

从房产的价格下跌看,迈阿密超过40%,房价已经接近甚至低于中国的可比旅游城市三亚;纽约华盛顿据说只有7%10%,洛杉矶则达到全国的平均水平20%,拉斯维加斯则没有听说房价的下跌,这里的人流之熙熙攘攘也不让人感觉到有半点萧条。

 

带我驱车三小时前往拉斯维加斯的是朋友L和她的75岁高龄的母亲。虽然我本来的行程没有这一站,但是她认为既然我对房地产感兴趣,就应该到拉市看看,这里不仅是万国楼展,更是世界经济的晴雨表(在这个意义上,甚至超过华尔街)——就好比是测量一个病人的体温,你可以读读类似华尔街的数据,也可以摸摸他的额头。

 

L女士一家,从内地移民到洛市已经七年,期间买卖房产七次,堪称炒房高手。最后一次出手是20073月,溢价非只一倍。所出售的独栋别墅(house)我也去参观了,目前下跌价格幅度不到10%,和以往的“骑驴找马”不同,这次出售之后,L女士全家没有立即换房,而是租住在一栋面积小得多的house里面,原来他们瞅准了几个目标,等着在年底以前捡钱包。

 

我们聊天的大多数时间,都是在探讨房产的走势,包括对次债危机的看法,以下观点未作科学考证,是L女士及其先生跟我聊天时的一些观点,摘录仅作参考。

 

1、  关于房产泡沫的形成,银行应该承担主要的责任。包括审查材料不严,甚至纵容作

假。据说按照该国有关的法律规定,一个年收入8万元的借款人是不能超过20万的贷款的,但是在巨大的放贷利益面前,银行的纵容和老美通过开空头支票超前消费的习惯结合在一起,房产增值再贷款成为吹泡泡的肥皂瓶,不断创造出穷人的富裕感,进一步促进投资和消费。

 

   2 加息成为压倒骆驼的最后一根稻草。因为老美没有储蓄,是典型的利息敏感者,在此基础上银行又收紧银根,等于是搬石头砸自己的脚。

 

   3 中国房产泡沫与美国房产泡沫不同之处在于:中国的借款人通常量入为出,在房价下跌面前,很少会出现现金流不足而卖房的情况,麻烦在于空置率较高,租金上升幅度不大,投资人的机会成本较高,因此难免会有人抛出,但是大部分人还都能抗得住。而老美的房子都是自己先住一两年后再卖的,实际空置率较低,所谓泡沫形成的时候,无非是忙着“将小换大”,挤泡沫的时候则“下马骑驴”。

 

同样的所谓房地产危机表现可能表现出不同的特征,美国的高档住宅可能首先出现空置和价格下跌,中低档房产的价格得到稳定。中国的空置住宅本来就是高档住宅偏多,虽然捂得住,但是租金会下跌。这两种危机实际上对穷人都有好处,对物价也有好处。

 

  同样也因为这两个特点,都决定了两个国家都不可能出现严重的房地产危机,除非政府的宏观调控方向做错。像美国这样既然加息压倒骆驼,减息也同样将发挥作用,只是左右的时间不一定完全对称。而我们国家94年的房地产挤泡沫政策出现方向性错误,导致地产六年熊市,社会居民居住条件长期没有得到改善——相信今天的当局不会让历史再现。

 

  无论危机还是泡沫,每个人在里面的损益是不一样的,就像L女士成功逃顶,同时意味着其下家的轻度套牢。两者之间的福利损益当然不能完全相抵,因为政府就像一个“庄家”成为每一笔交易的绝对受益者,造成的结果是两国政府从来都没有这样富裕过。

 

富裕政府可以做三件事:

 

1、  济贫帮困,包括那些在房产交易中的受损者甚至根本买不起房的人。

 

2、  改善基础设施。洛杉矶的高速公司从深夜到白天,车流如潮,赛车如家常便饭(早上六七点赶飞机,单向四车道的高速也是逶迤前行,需要提前三个小时就从家出门,),正如我国的雪灾所证明的,大家的基础设施欠账都很多。

 

 

3、  让泡沫的形成与破灭以更小的成本进行,但不要试图改变和阻滞市场的运行方向。

只要政府不犯低级错误,市场就会在其固有的周期循环中,让更多地人实现居者有其屋的梦想。

 

  

 

 

 
 
 
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