过去五年整个美国的房地产业蓬勃发展是全国性的，但从直观的感觉看，纽约、华盛顿、迈阿密、洛杉矶、拉斯维加斯每一个城市的新房建设，呈现出的面貌仍然有所不同。

例如从纽约机场到市中心的路上看到的房子，多数属于旧房，没有看到大片开发的新住宅群，华盛顿西北部的高档住宅则明显多些，迈阿密的旅游性房产较多，拉斯维加斯就像建设中的北京，而洛杉矶的东部依靠落基山脉新建的住宅群，动辄成百上千户密密麻麻挤在一起，感觉则像社会主义的新农村。

从房产的价格下跌看，迈阿密超过40%，房价已经接近甚至低于中国的可比旅游城市三亚；纽约华盛顿据说只有7%到10%，洛杉矶则达到全国的平均水平20%，拉斯维加斯则没有听说房价的下跌，这里的人流之熙熙攘攘也不让人感觉到有半点萧条。

带我驱车三小时前往拉斯维加斯的是朋友L和她的75岁高龄的母亲。虽然我本来的行程没有这一站，但是她认为既然我对房地产感兴趣，就应该到拉市看看，这里不仅是万国楼展，更是世界经济的晴雨表（在这个意义上，甚至超过华尔街）——就好比是测量一个病人的体温，你可以读读类似华尔街的数据，也可以摸摸他的额头。

L女士一家，从内地移民到洛市已经七年，期间买卖房产七次，堪称炒房高手。最后一次出手是2007年3月，溢价非只一倍。所出售的独栋别墅(house)我也去参观了，目前下跌价格幅度不到10%，和以往的“骑驴找马”不同，这次出售之后，L女士全家没有立即换房，而是租住在一栋面积小得多的house里面，原来他们瞅准了几个目标，等着在年底以前捡钱包。

我们聊天的大多数时间，都是在探讨房产的走势，包括对次债危机的看法，以下观点未作科学考证，是L女士及其先生跟我聊天时的一些观点，摘录仅作参考。

1、  关于房产泡沫的形成，银行应该承担主要的责任。包括审查材料不严，甚至纵容作

假。据说按照该国有关的法律规定，一个年收入8万元的借款人是不能超过20万的贷款的，但是在巨大的放贷利益面前，银行的纵容和老美通过开空头支票超前消费的习惯结合在一起，房产增值再贷款成为吹泡泡的肥皂瓶，不断创造出穷人的富裕感，进一步促进投资和消费。

   2、 加息成为压倒骆驼的最后一根稻草。因为老美没有储蓄，是典型的利息敏感者，在此基础上银行又收紧银根，等于是搬石头砸自己的脚。

   3、 中国房产泡沫与美国房产泡沫不同之处在于：中国的借款人通常量入为出，在房价下跌面前，很少会出现现金流不足而卖房的情况，麻烦在于空置率较高，租金上升幅度不大，投资人的机会成本较高，因此难免会有人抛出，但是大部分人还都能抗得住。而老美的房子都是自己先住一两年后再卖的，实际空置率较低，所谓泡沫形成的时候，无非是忙着“将小换大”，挤泡沫的时候则“下马骑驴”。

同样的所谓房地产危机表现可能表现出不同的特征，美国的高档住宅可能首先出现空置和价格下跌，中低档房产的价格得到稳定。中国的空置住宅本来就是高档住宅偏多，虽然捂得住，但是租金会下跌。这两种危机实际上对穷人都有好处，对物价也有好处。

  同样也因为这两个特点，都决定了两个国家都不可能出现严重的房地产危机，除非政府的宏观调控方向做错。像美国这样既然加息压倒骆驼，减息也同样将发挥作用，只是左右的时间不一定完全对称。而我们国家94年的房地产挤泡沫政策出现方向性错误，导致地产六年熊市，社会居民居住条件长期没有得到改善——相信今天的当局不会让历史再现。

  无论危机还是泡沫，每个人在里面的损益是不一样的，就像L女士成功逃顶，同时意味着其下家的轻度套牢。两者之间的福利损益当然不能完全相抵，因为政府就像一个“庄家”成为每一笔交易的绝对受益者，造成的结果是两国政府从来都没有这样富裕过。

富裕政府可以做三件事：

1、  济贫帮困，包括那些在房产交易中的受损者甚至根本买不起房的人。

2、  改善基础设施。洛杉矶的高速公司从深夜到白天，车流如潮，赛车如家常便饭（早上六七点赶飞机，单向四车道的高速也是逶迤前行，需要提前三个小时就从家出门，），正如我国的雪灾所证明的，大家的基础设施欠账都很多。

3、  让泡沫的形成与破灭以更小的成本进行，但不要试图改变和阻滞市场的运行方向。

只要政府不犯低级错误，市场就会在其固有的周期循环中，让更多地人实现居者有其屋的梦想。